Un guide pour l'hébergement Airbnb (Partie 1) - Airbnb vs Location à long terme

Perspectives d'un Superhost de Seattle

Au cours de l’année écoulée, je répondais aux questions d’un nombre croissant d’amis intéressés par l’expérience d’hébergement Airbnb et j’ai décidé de commencer cette série pour documenter le parcours. Au cours d’une année, j’ai organisé un peu plus de 160 voyages sur 6 annonces dans 3 maisons différentes, reçu 138 critiques (comprenant de jolis compliments et de dures critiques), déposé un rapport de police et généré un chiffre d’affaires de 85 000 $. En tant qu’hôte amateur jonglant avec Airbnb et un travail à 9 contre 5, j’espère que d’autres hôtes, qu’ils soient débutants ou potentiels, puissent comprendre les leçons et les difficultés que j’ai apprises à la dure.

Comment tout a commencé

Lorsque j'ai déménagé à Seattle, il y a deux ans, j'étais à la recherche d'un appartement de luxe dans une tour. À peine sortie de l'université et libérée après des années passées dans des dortoirs de la taille d'une boîte à chaussures, j'ai fait la chose la plus sage que puisse faire un jeune adulte financièrement responsable débutant sur le marché du travail - signer un bail pour un montant de 2200 $ par mois pour un mois. une chambre au centre-ville de Bellevue. Il arborait de grandes fenêtres avec vue sur le mont Rainier et un angle parfait pour un piano à queue, ce que je devais bien sûr acquérir comme cerise sur le gâteau du gaspillage.

Je étais à la maison.

Jusqu'à sept mois plus tard, lorsque tous mes amis ont décidé que Bellevue était trop ennuyeux et ont déménagé vers l'ouest pour vivre à Seattle. Je fus soudainement confronté au choix de vivre avec une grande FOMO ou de rompre mon bail avec une lourde peine.

Un ami a plaisanté que je devrais Airbnb la place jusqu'à la fin du bail.

"Pas du tout, c'est fou." Je ris. "C'est Bellevue, qui resterait ici?"

Quelques secondes plus tard, nous étions en train de regarder une liste Airbnb d’une chambre identique identique au-dessus de la mienne. Tout à vous à un maigre 397 $ la nuit. J'ai vérifié le calendrier - c'était à moitié réservé. Et me voilà, pensai-je, restant ici pour seulement 70 $ / jour. Quelle volée.

Ce n’était évidemment pas tout ce qui me traversait l’esprit, et je pense que tout le monde peut deviner ce que j’ai fait ensuite.

C'était génial pendant un certain temps - j'ai pu vivre avec mes amis à Seattle, tout en payant mon loyer mensuel sur la durée restante du bail et en empochant quelques monnaies chaque mois. Qui resterait là, je m'étais demandé. Les voyageurs d'affaires pour un, à 250 $ la nuit, c'était moins cher que l'hôtel Hyatt à proximité, et est venu avec sa propre cuisine. De temps en temps, des couples locaux réservaient un séjour pour fêter leur lune de miel ou leur anniversaire. Le piano était une énorme attraction et se rentabilisait en quelques semaines.

Ce que je faisais contrevenait également à mon contrat de location (dont je ne suis vraiment pas fier et que je ne recommande à personne de faire), et la société de gestion me l'a gentiment rappelé avec une lettre d'avertissement deux semaines avant l'expiration de mon contrat de location. . J'ai liquidé tous les meubles (piano compris) et j'ai décidé d'acheter ma première propriété Airbnb.

Le dilemme des investisseurs: Airbnb ou location à long terme?

Alerte spoiler: Cela dépend de ce que vous préférez vous inquiéter.

Quelques mois avant de quitter Bellevue, j'ai effectué ma première véritable incursion dans les immeubles de placement. Grâce à un ami que j’ai rencontré au hasard lors d’une fête à la maison à l’Halloween et qui s’est révélé être un gourou de l’immobilier, j’ai finalement acheté une paire de condos bon marché à 20 miles de Seattle. L'un d'entre eux a été loué pendant environ six mois avant que je ne le revende.

Ayant expérimenté les deux types de location, la décision Airbnb vs location à long terme avait été réduite à 3 facteurs: le rendement de la trésorerie, les facteurs de risque et le type de gestion.

Facteur n ° 1: retour sur argent

Gagnant: les deux

Découper les chiffres peut être surprenant: pour les deux stratégies, les rendements en espèces sont comparables, malgré le mythe selon lequel Airbnb est la chose la plus rentable au monde.

Si vous possédez déjà une résidence dans un lieu privilégié, Airbnb peut vous faire payer plus de loyer qu'un bail à long terme. Si vous êtes un investisseur avec plus d'options, les choix ne sont pas aussi simples. Si vous fermez un bien locatif avec un taux de capitalisation élevé, vous obtiendrez des rendements similaires à ceux d’un bon Airbnb.

Pourquoi ne pas acheter une propriété vraiment pas chère puis Airbnb pour avoir le meilleur des deux mondes? Vous pourriez le faire, mais la réalité est que les maisons moins chères, plus éloignées de la ville, attirent moins les touristes. Les propriétés Airbnb faciles à gérer et rentables ne sont pas bon marché à acquérir et ne disposent généralement pas d'un taux de capitalisation spectaculaire. Il s’agit toutefois d’une bonne stratégie de consolidation, similaire à l’achat de maisons multifamiliales (plus difficiles à trouver).

Examinons de plus près les chiffres avec 2 exemples ci-dessous:

Forclusion condo pour location à long terme

Location à long terme: j'avais acheté l'unité de condo en location avec 72 000 $ en argent comptant, et elle était louée à 990 $ par mois. Avec 210 dollars d’honoraires HOA chaque mois, et en supposant une réserve de vacance de poste et des frais de fonctionnement de 5% pour des raisons de simplicité, le taux de capitalisation s’est abaissé à 11,4%. (Je ne vais pas simuler les chiffres d’Airbnb car cette propriété ne fonctionnera probablement pas bien.)

Encaissement: 72 000 USD (ou 18 000 USD pour l’acompte de 25% si vous l’avez refinancé pour un prêt immobilier)
Revenu net (bail d'un an): 681 $ / mois (ou environ 383 $ / mois avec paiements hypothécaires)
Cash on Cash Rendements annuels: 11,4% (toutes les espèces), 25,5% (financé)
Maison de ville de 3 chambres à coucher pour Airbnb

Airbnb. Mon premier Airbnb était une maison de ville de trois chambres à coucher achetée à 678 000 $ près de la ville. Chaque chambre est répertoriée séparément à environ 100 $ / nuit (après déduction des frais de nettoyage). À ce prix, le taux d'occupation est de 90% pendant les mois d'été (avril à septembre) et de 50% pendant les mois d'hiver (octobre à mars). À titre de comparaison, le prix du marché de la location à terme serait de 4 500 $ par mois. Supposons à nouveau 5% de coût d’exploitation pour la maintenance, 5% de réserve pour vacance (pour les baux à long terme) et 5% de coût des fournitures pour Airbnb.

Encaissement: 140 000 $ (20% d’acompte + frais de mobilier, hypothèque de 3 000 $ par mois)
Revenu net (Airbnb): 5 100 USD / mois pour les mois d’été, 1 500 USD / mois pour les mois d’hiver.
Revenu net (bail d'un an): 1500 $ / mois
Cash on Cash rendements annuels: 25,2% (Airbnb), 11,6% (location à long terme)

Facteur n ° 2: Facteurs de risque.

Gagnant = Airbnb

Utiliser un Airbnb réduit les risques associés aux locataires à long terme, mais augmente le risque d’invités peu recommandables, bien que les polices d’assurance d’Airbnb d’un million de dollars l’atténuent bien. La menace imminente d'un durcissement de la réglementation municipale sur Airbnb peut être un grave sujet de préoccupation. risquer de justifier des achats immobiliers médiocres avec des perspectives de revenus Airbnb.

  • Expulsion. Il y a un risque inhérent à inviter des étrangers à habiter chez vous. Ce risque est amplifié lorsque vous êtes légalement obligé de les laisser rester pendant une longue période, même avec une vérification des antécédents. Si votre locataire cesse de payer son loyer, les procédures d’expulsion à Seattle peuvent durer jusqu’à six mois et font augmenter vos frais de justice. Airbnb offre des protections contre les problèmes des clients et vous pouvez filtrer les locataires en fonction des avis.
  • Dégâts. Même sans problèmes d'expulsion, les locataires à long terme peuvent faire des dégâts par négligence. Mes locataires de longue date ne savaient pas comment utiliser correctement les rideaux de douche, ce qui créait des problèmes de moisissure pour lesquels j'étais responsable (je devais également fournir un mois de loyer gratuit). Airbnb est clairement gagnant car je contrôle parfaitement les calendriers de nettoyage et les dommages sont entièrement assurés par Airbnb.
  • Chiffre d'affaires. Le risque de rencontrer des problèmes augmente avec un taux de rotation élevé, et vous pouvez vous retrouver à traiter des problèmes triviaux avec des invités plus fréquemment. Les chances de rencontrer des invités peu recommandables augmentent également; Une fois, à mon insu, j'ai hébergé un ancien détenu qui a saccagé Airbnb. Alors qu'Airbnb rembourse tous les dommages, ce fut une expérience obsédante que j'espère ne plus jamais subir.
  • Règlements. Les villes resserrent les réglementations et les limites imposées à Airbnbs. Airbnb met effectivement du temps à mettre en œuvre les modifications apportées à l'UX pour assurer le respect des règles. Les sous-locations et les copropriétés exploitées illégalement seront probablement les premiers à être vendus, mais même les maisons unifamiliales peuvent faire face à des coûts tels que les taxes nocturnes.

Facteur n ° 3: qualité de vie et facilité de gestion

Gagnant = Airbnb

Si les chiffres sont comparables, pourquoi passer par les tracas d’Airbnb? Pour moi, la raison finale en était la nature du travail et son impact sur ma qualité de vie. Airbnb franchit la ligne de démarcation entre investissement actif et passif, mais j’ai personnellement constaté que gérer un Airbnb était plus agréable pour les raisons suivantes:

  • La flexibilité. Pouvoir activer et désactiver la liste est un énorme avantage. Si mes amis et ma famille me rendent visite et que j'ai besoin de chambres supplémentaires, je bloque simplement les sorties. Si je souhaite vendre ma maison la semaine prochaine, je peux arrêter les opérations sans s'occuper des résiliations de contrat de bail.
  • Distance. Les immeubles de placement à taux de capitalisation élevé ont tendance à être plus éloignés de la ville. Chaque fois que mon locataire rencontrait un problème, je devais faire 40 minutes de route. Imaginez 40 minutes de route pour réparer un lave-vaisselle «en panne», seulement pour constater qu’elle n’a pas ouvert le robinet de l’alimentation en eau. Selon l'endroit où vous vivez, cela peut être un problème ou non.
  • Espace pour la créativité. Cela varie d'une personne à l'autre, mais j'aime personnellement aménager et décorer mes maisons et réfléchir à des moyens d'améliorer la qualité du service tout en réduisant la charge de travail. Il existe davantage de liens personnels avec mes propriétés Airbnb. Même avec tous les systèmes d'automatisation en place, il s'agit toujours d'une mini-entreprise avec une myriade de défis d'optimisation, ce qui est gratifiant en soi.
  • Frais généraux de gestion. En réalité, avec quelques Airbnbs bien gérés, vous pourriez potentiellement remplacer un salaire moyen à temps plein. Pour obtenir la même chose avec les immeubles locatifs, vous avez besoin d’une unité multifamiliale de bonne taille ou d’au moins une poignée d’immeubles moins chers, ce qui nécessite plus de travail / de connexions à trouver et plus de temps à gérer. Si tout ne vous dérange pas d’avoir tous vos œufs dans le même panier, Airbnb est une bonne stratégie de consolidation.

Cela revient à ce qui vous préoccupe.

Si vous aimez la décoration intérieure, interagissez avec des inconnus, gérez le personnel de nettoyage et que vos sentiments ne sont pas gênés par les avis d’hôtes rares et sournois, testez l’organisation d’hébergements Airbnb. Vous avez la possibilité de mettre à l'épreuve vos capacités artistiques et logistiques dans la gestion d'un petit hôtel lucratif, le tout dans un environnement très protégé.

D'un autre côté, si vous détestez traiter avec des étrangers, vous avez une attaque de panique lorsque vous pensez à l'ameublement, ne vous sentez pas obligé d'intervenir à 23 heures pour réparer la situation du WIFI (parce que le client a accidentellement branché le routeur), tenez-vous à la recherche de bonnes affaires pour la location . Restez tranquille en sachant que votre trésorerie est garantie, même en hiver.

Toujours intéressé par l'hébergement Airbnb? Cherchez la partie 2: 20 conseils pour démarrer votre Airbnb ou inscrivez-vous pour devenir un hôte Airbnb.